נדל"ן מסחרי. האם זו השקעה טובה או שלמרות הכל עדיף להשקיע בדירות מגורים?

משקיעים רבים היום רוכשים משרדים. המיסוי נמוך בהשוואה לדירות מגורים והתשואה גבוהה בהרבה. אבל זה לא הכל. מה עוד כדאי לקחת בחשבון?

ב-2017 שיעור הדירות שנרכשו ע"י משקיעים נחתך ביותר מחצי לרמה הנמוכה ביותר מאז 2003. התשואה מדשדשת (2 אחוז-3 אחוז), הרגולציה לוחצת (עליית מס רכישה ומיסוי דירה שלישית), ואחוז המימון הבנקאי מוגבל. כמו כן, כל קורס בסיסי בניהול השקעות מתבסס על המושג גיוון תמהיל ההשקעות ופיזור סיכונים.

לא מפתיע, אם כך, שמשקיעים רבים בוחרים לוותר על רכישת דירות ומתמקדים במשרדים ומסחר. התשואה באפיק זה גבוהה, 7 אחוז-10 אחוז; ההון העצמי הדרוש הוא 30 אחוז ולעיתים אף פחות (50 אחוז במגורים); והבנקים מאשרים מגוון הלוואות לטווחים ארוכים של 10 עד 12 שנים (לאחרונה מזרחי השיק מסלולים ל-15 שנה ויותר). המגמה כבר גלויה וניתן להבחין בהיצע הרב. נסיעה בצירים הראשיים של תל אביב, מבט חטוף בקו הרקיע או לחילופין הצצה בהצעות הרכש במדורי הנדל"ן השונים, והאסימון נופל: בשנים הקרובות ייבנו מאות אלפי מ"ר של משרדים במטרופולין ת"א.

300,000 ₪ הון עצמי ויש לך משרד…

אז איפה רוכשים כרטיס ועולים על הרכבת לפני שהיא עוזבת את הרציף? או במילים אחרות – למי כדאי, היכן צריך וכיצד יש להשקיע? אין תשובה אחת נכונה. מה כן יש? נתונים שיסייעו בהחלטה:

מסתבר שמשרד זו אופציה מעולה להשקעה גם אם יש ברשותך 'רק' 300 אלף ₪. באזור השרון, למשל, ניתן לרכוש בסכום זה משרד בגדול 80 מטר שעלותו הכוללת היא כמיליון ₪. הלוואה בנקאית ל-10 שנים על היתרה, וההחזר חודשי יהיה סביב 6,500 ₪. חשבון דומה ניתן לבצע עם משרד בגודל 108 מ"ר שמחירו מוערך בכ-1.3 מיליון ₪. לאחר תשלום 30 אחוז הון עצמי (כ-400 אלף ₪) ובפריסת המימון ל-11 שנים, נפרע כל חודש כ-7,900 ₪.

ועם יד על הלב, מדוע להוציא 100-200 אלף ₪ לרכישת מכונית חדשה במינוף מלא מהבנק (המחיר יחתך בחצי בעוד שנתיים שלוש). לא עדיף למנף מעט יותר ולקבל משרד, 4 קירות והכנסה פסיבית?!

*לא עדיף למנף מעט יותר ולקבל משרד, 4 קירות והכנסה פסיבית?!*

איפה להשקיע ובמה?

אחת הטענות שעולות לאחרונה בנושא היא שברכישת משרדים מומלץ להתמקד באזור "המעגל השני" – רדיוס של 15-30 ק"מ מלב תל אביב. ראשית, מכיוון שאזור זה לא סובל מבעיות התחבורה והצפיפות בכבישים (שלא נראה כי ישתנו בעשור הקרוב). שנית, במעגל השני, הן בעלי העסקים והן העובדים מודעים לאיכות החיים הנובעת ממגורים ועבודה בסביבה קרובה: לא עוד שעה וחצי על הכביש, אלא קפה של בוקר בניחותא עם הילדים, רבע שעה בדרכים וחיוך ביציאה מהמעלית.

שוקלים השקעה בשטחי משרדים ומסחרי ויש לכם שאלות נוספות?

השאירו עכשיו פרטים ונציגי החברה הכלכלית לפיתוח ישראל יחזרו אליכם >>

מנגד, בתל אביב ההיצע גדול, המחירים גבוהים, ואופי העסקים מושפע בין היתר מהשפעות מיתוג וטרנדים משתנים (בניינים שהיו חדשים לפני כ-15 שנה היום נמצאים בתפוסה חלקית בלבד). כמו כן כשמדובר על שטחי משרדים להשקעה, כדאי להתמקד באזור שמתגוררת סביבו אוכלוסייה חזקה. כזו המורכבת, בין היתר, מבעלי מקצועות חופשיים – עורכי דין, רופאים, מעצבי פנים, רואי חשבון, יועצים וכן הלאה – שכן הם מרכיבים את עיקר עקומת הביקוש לשכירות.

אזור השרון חזק על המפה

זאת ועוד: אזור השרון בכלל ורעננה בפרט זוכים לאחרונה לחיבוק רחב מצד צירי תנועה חדשים. כביש 531 החדש המחבר את נתיבי איילון לרעננה ולישובים המזרחיים לה (בקרוב גם הנתיב המערבי), הכניסה הצפונית החדשה לאזור התעשייה שצפויה להיפתח בקרוב, ובשנים הקרובות העיריה מתכננת לחבר את אזור התעשייה בכביש עוקף לשכונת נווה זמר, כביש 531 ולנתיבי איילון.

יזמים בתחומים שונים ומשקיעים כבר הבינו את הפוטנציאל באזור. בשלב זה המחירים עדיין אטרקטיביים, ומשקיעים שבחרו לרכוש נכסים מסחריים באזור זה לפני כשנתיים, נהנים מעלייה בשיעורים של מעל ל-30 אחוז במחיר.

*מומלץ להתמקד בחברות יזמיות, המספקות מעטפת ביטחון, ליווי בנקאי ולאחרונה גם ערבויות חוק מכר מלאות*

משרד קטן תשואה גבוהה

בעוד שהיצע המשרדים הגדולים הולך וגדל, משרדים קטנים בבניינים חדשים הם מצרך נדיר. ברוב בנייני המשרדים הגדולים, ניתן לרכוש ולהשכיר יחידות גדולות של מאות ואלפי מטרים, למשקיעים הגדולים אין רצון ויכולת למקסם תשואות ע"י חלוקה והתעסקות עם מספר רב של שוכרים. ברכישת משרד קטן, לעומת זאת, הסיכוי להשיג תשואה עודפת גבוה יותר. בסופו של דבר משרד קטן, בדומה לדירת 2 חדרים בתל אביב, שוכרים לפי מחיר ולא לפי מ"ר.

חשוב מאד לשים לב

למרות שעל הנייר הכל נראה וורוד, השקעה בנכס מסחרי לא מתאימה לכל אחד. במידה וזו ההשקעה הראשונה שלך ו/או אין עדין ברשותך דירה, אולי שווה לשקול בכל זאת רכישת נכס שגם במקרה קיצון יספק לכם בית, קורה וגג. בנוסף, רצוי להיזהר בעת הרכישה. בדומה לדירות, ברכישה מקבוצות רכישה יש אמנם יתרון למחיר, אך בקבוצה לא מקבלים ערבויות, וכל סיכוני היזם (תכנון, ניהול וביצוע) נופלים על חברי הקבוצה.

במידה ואתם מעדיפים לוותר על הסיכון מומלץ להתמקד בחברות יזמיות, המספקות מעטפת ביטחון, ליווי בנקאי ולאחרונה גם ערבויות חוק מכר מלאות. בסופו של דבר, תנו לתחושת הבטן מקום של כבוד – אם היזם מרגיש לכם רציני ומקצועי – סביר להניח שהוא אכן כזה.