יצאנו לבחון הצעה לרכישת משרד המיועד לאכלוס מיידי בפרויקט Metro וולפסון בחולון וחזרנו עם תשובות מנומקות ואפשרויות מימון!
"האמת היא שאני מתלבט לגבי קניית משרד כבר שנה בערך. למרות שכמו רובנו גם אני הורגלתי לחשוב שמשרד שוכרים ודירה רוכשים – יש לזה המון יתרונות, לדעתי, ונראה שבכלל התפיסות משתנות קצת בהקשר הזה".
אייל (39) הוא מהנדס תוכנה שעד לפני 6 שנים עבד כמנהל פיתוח באחת מחברות ההייטק הגדולות ואז החליט לצאת לדרך עצמאית. הוא התחיל בקטן (הוא ועוד מתכנת) והיום, 3 שנים אחרי, כבר מדובר בעסק צומח לפיתוח אפליקציות.
עד כה פעל העסק ממשרד משותף עם חברת IT אחרת. המשרד המשותף ממוקם בבניין ישן במרכז חולון, ללא חניה מוסדרת ועם הוצאות תקורה חודשיות של 6500 ש"ח + מע"מ (שכירות, ארנונה, דמי ניהול).
כעת, מונחת על השולחן הצעה מעניינת: לרכוש משרד חדש – לבד או בשותפות. וכאמור, לאור העובדה שעבור בעלי עסקים רבים רכישת משרד היא היום אפשרות זמינה ומועדפת על פני שכירות, סיקרן אותנו לבחון יחד עם לקוח פוטנציאלי כזה כמו אייל את ההצעה הלכה למעשה.
אייל: "הרבה אנשים מבינים היום את מה שאני הבנתי: שמעבר לעובדה שבמקום שכירות חודשית פשוט משלמים משכנתא – והיום מדובר בריביות נוחות מאד – מדובר בהשקעה נדל"נית מצוינת לטווח הרחוק. יש בזה כמובן גם אמירה מותגית וכיף גדול של עיצוב משרד לפי הצרכים שלך. מה גם שכאן – בניגוד להרבה פרויקטים אחרים שבדקתי – הפיתוי גדול במיוחד כי מדובר באכלוס מיידי, מה שהופך את העניין להרבה פחות מורכב – פרקטית ותזרימית".
הפרויקט שעל הפרק
METRO וולפסון מבית צבי צרפתי ובניו – בניין משרדים מתקדם ומפואר, עם מפרט בנייה איכותי וגמר משובח המיועד, כאמור, לאיכלוס מיידי. METRO וולפסון נמצא ברחוב הלוחמים 53 בחולון, במזרח מתחם ביה"ח וולפסון.
אייל: "אנחנו גרים בראשון, כך שמבחינת מיקום אין יותר נוח מזה – בצמוד לכניסות והיציאות מאיילון ובסמוך לתחנת רכבת ומחלף וולפסון. העובדה שיש חנייה מוסדרת – גם ללקוחות – היא יתרון משמעותי".
המספרים, למשרד בשטח של 70 מטר
מחיר המשרד: 700,000 ₪ לפני מע"מ – לפי תמחור של 10,000 ש"ח למ"ר לפני מע"מ כולל גמר סופי.
הון עצמי נדרש: 35% + הוצאות רכישה – כ 300,000 ש"ח
הצעת הבנק: משכנתא של כ- 455,000 ש"ח ל-25 שנה בהחזר חודשי של כ-3,200 ₪.
בשורה התחתונה: במקום שכירות של 4,200 ש"ח בחודש*, החזר משכנתא של 3,200 ₪. בחודש כאשר בתום תקופת ההלוואה המשרד נשאר בבעלותך.
למשקיעים: במידה ורוצים להשכיר משרד כזה התשואה הממוצעת היא כ- 7% שנתי.
עוד שיקול שרצוי לקחת בחשבון כיתרון עצום לרוכשים הוא שבמקרה הזה 'צרפתי צבי ובניו' הם גם החברה היזמית וגם הקבלן המבצע. 'צרפתי צבי ובניו' הינה אחת מחברות הבניה הידועות בענף, הפועלת מזה 50 שנה. החברה הוקמה על ידי צבי צרפתי, ובמהלך השנים הצטרפו לחברה רפי, משה, מלי, אירית ושימי, בניו ובנותיו של צבי. לצדם מעסיקה החברה לאורך השנים אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, שמלווים את החברה ופעילותה.
'צרפתי צבי ובניו' היא חברת בניה ציבורית המחזיקה לא רק בותק ובניסיון, אלא גם ברקורד מוצלח ומוניטין מוכח: בנייה ותכנון של אלפי יחידות דיור בעשרות פרויקטים באזור השפלה והמרכז – באר יעקב, נס ציונה, רחובות, מודיעין, ראשל”צ, בת-ים, חולון, ת”א, נתניה ופרדס חנה ; החל ממגרשים לבנייה עצמית, דרך שכונות קוטג’ים צמודי קרקע, בנייני קומות, מגדלים ועד אלפי מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים.
בימים אלה ממש, למשל, משלימה החברה את בנייתו של פרויקט 'ספייס' ראשל"צ, בניין משרדים מתקדם ומפואר עם קומת מסחר פתוחה לרחוב.
פרויקט נוסף אשר נמצא בימים אלה בשיווק הוא מטרו ראשל"צ, הממוקם צמוד למתחם אסותא החדש. הפרויקט כולל 2 בניינים בני 8 קומות משרדים עם קומת מסחר משותפת ונבנה בסטנדרט גבוה במיוחד.
משה צרפתי מסכם: "המציאות השתנתה ומה שפעם הרשו לעצמן חברות בינוניות וגדולות בלבד, הפך נגיש ואפשרי גם לבעלי עסקים קטנים ששמחים על האפשרות 'לארוז' את עצמם מחדש ולשדרג את המיתוג. יש כוח עצום לעו"ד, רו"ח או חברת IT מתחילה שמחזיקים בנכס נדל"ני. בנוסף, אפשרויות המימון לנדל"ן מסחרי היום נוחות בזכות סביבת ריבית נמוכה. ולבסוף, השיקול של נכס מניב לעתיד הוא בהחלט מכריע: הרכישה אינה מורגשת בשוטף שכן ממילא אתה משלם שכירות, ולאחר כ-10 עד 12 שנה הנכס נשאר בבעלותך".
המשרדים מתאימים לכל מטרה: למשרד עורכי דין או רואי חשבון, חברות IT קטנות, קליניקות לרופאים ומטפלים למיניהם ועוד.
אפשרויות מימון לדוגמה
בנק מזרחי טפחות:
65% מהסכום = 455,000 ₪
החזר חודשי על הלוואה ל-25 שנים – 3,000 ₪
החזר חודשי על הלוואה ל-20 שנים – 3,300 ₪
החזר חודשי על הלוואה ל-15 שנים – 3,800 ₪
בנק לאומי (ראשון לציון):
75% מהסכום = 525,000 ₪ [הלוואה צמודת פריים]
החזר חודשי על הלוואה ל-20 שנים – בערך 3,050 ₪
החזר חודשי על הלוואה ל-15 שנים – בערך 3,750 ₪
ההלוואה בריבית P+1.75%
*גובה שכ"ד ממוצע למשרד בגודל דומה.
**חישוב החזרים על פי טפחות ובנק לאומי.
**המספרים הנ"ל מבוססים על הערכות בלבד וכפופים לשינויים ולהחלטת הבנק.
